Redt de Nederlandse woningmarkt! Maar hoe?! Plan B

De Nederlandse huizenprijzen zijn overgewaardeerd en dreigen in te storten. Deze overwaardering is in 2007 op 30 procent geschat (Herengrachtindex). Deze schatting werd eerder dit jaar onderschreven door het IMF. Bloomberg.comi meldde 24 november j.l. dat nabij het van Gogh Museum in Amsterdam de huizenprijzen met 13 procent zijn gedaald.

De oorzaak van de overwaardering van Nederlandse huizen is tweeledig. Ten eerste heeft De Nederlandsche Bank jarenlang een veel te ruim monetair beleid gevoerd. Hierdoor konden commerciële banken steeds meer schulden creëren. Ten tweede werd deze schuldcreatie door de Nederlandse overheid gesubsidieerd middels de hypotheekrente aftrek (HRA). Het financieringspotentieel van huizenkopers is hierdoor jarenlang veel te hoog geweest, met een zeepbel als gevolg.

De Nederlandse regering wordt door belangenorganisaties opgeroepen in te grijpen. Vereniging Eigen Huis (VEH) roept op tot een verlaging van de overdrachtsbelasting en een verhoging van de hypotheekgarantie. De banken willen een garantiefonds en projectontwikkelaars willen dat woningbouwcorporaties bijspringen. Al deze maatregelen zijn schijn-oplossingen en betreffen een gevaarlijke vorm van symptoombestrijding. Hetgeen men nu voorstelt, garandeert namelijk niet dat de zeepbel niet klapt. Op zijn hoogst stellen deze maatregelen dit moment uit. Oplossingen die gebaseerd zijn op een grotere schuldenlast (meer krediet) en daarmee een grotere consumptie, met als doelstelling de huidige waarde te garanderen, zijn op de lange termijn gedoemd te mislukken.

Maatregelen moeten als doelstelling hebben dat de huizenmarktzeepbel niet kan klappen. Indien dit wel gebeurt, zal blijken dat de bodem veel lager ligt dan 30 procent. De Nederlandse samenleving moet de huizenmarktzeepbel gereguleerd laten ontluchten.

De enige oplossing die kan werken is er één waarbij op korte termijn tijd gekocht wordt door stabiliteit in krediet (garanties), om zodoende een pakket van maatregelen te nemen die gericht zijn op waardecreatie en een lagere schuldenlast.

Nederland moet vergaande maatregelen nemen om de onvermijdelijke problemen op de Nederlandse woningmarkt voor te zijn en tegelijkertijd zich te weren tegen de effecten van de internationale kredietcrisis. Mijn voorstel is simpel: laat de zeepbel gecontroleerd leeglopen en hervorm de Nederlandse woningmarkt. Leidraad bij deze maatregelen is dat het voor alle partijen lonend is.

Korte termijn en lange termijn maatregelen

Er bestaan twee pakketten van maatregelen die de huidige, en vooralsnog verborgen problemen op de Nederlandse woningmarkt oplossen. De eerste maatregel is gericht op de korte termijn, de tweede op de lange termijn.

Hypotheekverlaging: de korte termijn

Het eerste pakket aan maatregelen is afkomstig van Luigi Zingalesii. Hij stelt voor om (in Amerika) de huizenmarktzeepbel gereguleerd te ontluchten door middel van hypotheekverlaging. De Nederlandse overheid dient hiervoor een wet aan te nemen die het mogelijk maakt dat banken en haar klanten de hypotheek onder voorwaarden verlagen.

De eerste voorwaarde moet zijn dat dit alleen mogelijk wordt in het geval van een prijsdaling. Dit moet aan de hand van lokale marktomstandigheden bepaald worden. Dit kan op postcode-niveau geschieden aan de hand van statistieken van het CBS en het Kadaster. Het is belangrijk dat deze hypotheekverlaging alleen mogelijk is indien prijzen ook echt dalen. Zodoende worden alleen ongezonde hypotheken verlaagd.

De tweede voorwaarde is dat elke overwaarde boven de nieuwe hypotheeksom bij verkoop gedeeld wordt door de bank en haar klant. Deze voorwaarde heeft een tweeledig effect. Woningeigenaren die geen enkel belang hebben bij deze mogelijkheid zullen hiervan geen gebruik maken. Immers, omdat zij een financieel betaalbare hypotheek hebben, of omdat zij de hypotheek grotendeels hebben afgelost, hebben zij geen voordeel bij het delen van overwaarde. Daarnaast bespaart het kosten voor de banken in het geval van een imploderende huizenmarkt. Banken kunnen namelijk hun hypotheekportefeuille op deze wijze zuiveren en daarmee hun balans posities versterken.

Nog veel belangrijker is dat banken meer zuurstof krijgen om te ademen. De kredietverlening aan bedrijvigheid kan hierdoor weer op gang komen, zodat bedrijven hun activiteiten kunnen voortzetten en mensen niet onnodig werkloos raken.

Deze maatregel zorgt voor een marktconforme bodem in het geval van een daling, een gecontroleerde ontluchting van de zeepbel en nieuwe ruimte voor investeringen.

Deze mogelijkheid tot hypotheekverlaging zal de woningmarkt stabiliseren en biedt de Nederlandse samenleving een aantal hele belangrijke voordelen. De bestedingsruimte van Nederlandse burgers wordt verruimt, hetgeen een positieve impuls geeft aan de economie, immers hun koopkracht neemt toe. Daarnaast kan de kredietverlening aan economische bedrijvigheid meer ruimte krijgen waardoor minder mensen werkloos worden. Bovendien bespaart dit de overheid miljarden aan belastinggeld en hoeft de staatsschuld niet op te lopen. En niet geheel onbelangrijk, een nieuw akkoord van Wassenaar krijgt dan pas echt kans van slagen. Dit bevordert de concurrentiepositie van Nederlandse bedrijven, immers onze kosten worden lager en daarmee ook de prijs van Nederlandse producten en diensten.

Al met al betekent deze maatregel dat de kosten in de economie verkleind worden. In plaats dat de overheid de belastingen verlaagt en/of dat zij allerlei kosten gaat maken en daarmee de schuld laat oplopen, worden de uitstaande schulden bij banken verlaagd. Op deze wijze wordt passief geld getransformeerd in actief geld.

Het geheim van deze maatregel is dat het voor banken niet verliesgevend is. Immers, zij kunnen geld uit het niets creëren door een hypotheekovereenkomst aan te gaan, dus kunnen de banken ook de hypotheekschuld voor niets verlagen. Deze maatregel betekent voor banken alleen maar dat zij minder geld verdienen, en zeker niet dat zij hierdoor verlies lijden. Verlies lijden doet men alleen maar als men verkeerd belegd of geïnvesteerd heeft, of omdat je product, je toegevoegde waarde, niet gewild is. Dat kan alleen gebeuren als je wanbeleid hebt gevoerd.

Nog veel belangrijker is dat deze regeling de financiële basis vormt voor de overheid om verstandig in te grijpen en de hypotheekrente aftrek te hervormen. Tegelijkertijd kan de Nederlandse economie nieuw leven ingeblazen worden.

Hervormingen Nederlandse woningmarkt: de lange termijn

Het grote probleem met de HRA is dat deze niet afgeschaft kan worden. Immers, mensen kunnen dan niet langer op een woning bieden op basis van oude prijzen. De huidige huizenprijzen zijn gebaseerd op gesubsidieerde woonlasten. Schaf die subsidie af en die woonlasten zijn een stuk hoger en dan zullen de huizenprijzen dalen.

De hypotheekrente-aftrek is een bijzonder aantrekkelijk beleidsinstrument om de woningmarkt op een andere wijze te herstructureren. De lange termijn oplossing voor de woningmarkt kan alleen bereikt worden met het behoud van de HRA.

Voor de lange termijn moet een ander pakket aan maatregelen genomen worden. In dit pakket staan de maandelijkse woonlasten centraal. Woonlasten bestaan uit huur of hypotheeklasten, en kosten voor gas, water en licht. Verwissel de subsidie op de hypotheeklasten met een subsidie voor gas en licht. Iets nauwkeuriger gesteld: subsidieer de energiebehoefte van een huishouden. Het tweede deel van dit pakket is optioneel, maar verdiend een hele sterke aanbeveling. Maak één woningmarkt: voeg de huurmarkt en de koopmarkt samen in één woonlastenmarkt.

De eerste maatregel betreft een aanpassing van de HRA. Deze is nu een onvoorwaardelijke subsidie en heeft als effect dat het de consumptieve kracht vergroot. De zeepbel is slechts een naar bij-effect van een op zich goed bedoeld beleidsinstrument. Een samenleving is namelijk gebaat bij eigen woningbezit want dan hoeft de samenleving dit niet te regelen. De aanpassing is dat het een voorwaardelijke subsidie wordt. De voorwaarde is dat woningeigenaren alleen gebruik kunnen maken van deze subsidie wanneer zij investeren in de woning. Deze investering moet een waarde-creërend karakter hebben. In plaats dat de woning gebruikt wordt als pinautomaat of beleggingsfonds, moet de woning een verankerde bron van waarde en inkomsten worden.

Elk huishouden moet verplicht worden om in de eigen energiebehoefte te gaan voorzien. Dit betekent dat woningen uitgerust moeten worden met energie-genererende systemen en dat energiebesparende aanpassingen aangebracht moeten worden. Logisch gevolg is dat, omdat de overheid dit subsidieert met de HRA, men ook kan bepalen dat de energieopwekking geheel koolstofdioxide vrij moet geschieden.

Dit betekent dat toepassingen die gebruik maken van zonne-energie, windenergie en aardwarmte geïnstalleerd moeten worden. Dit moet gefaseerd toegepast worden, want dit kan niet in ene keer bewerkstelligd worden. Dit, te meer meerdere systemen denkbaar zijn en nog geen die zich echt heeft bewezen. Deze verplichting moet gefaseerd opgebouwd worden zodat bedrijvigheid zich kan voorbereiden. Op die manier kunnen verschillende systemen, in een zekere combinatie, uitgetest worden.

Het gevolg is dat de Nederlandse samenleving haar eigen energieproductie gaat opbouwen en dit levert een strategisch voordeel op. Immers, we zijn op de lange termijn niet langer afhankelijk van energie importen. Een niet geheel onaantrekkelijke bijkomstigheid is dat elke woning in de verre toekomst (40-50 jaar) geld gaat opleveren omdat men de overcapaciteit aan elektriciteit kan gaan verkopen.

De HRA kan op deze wijze uitgefaseerd worden. Immers, de subsidie op woonlasten wordt anders geregeld. Op deze wijze maakt men van een consumptieve subsidie een productieve subsidie. Op deze wijze verlaagd de besparing op gas en elektriciteit de woonlasten en hierdoor kan op termijn een lagere subsidie tot stand worden gebracht.

Het tweede onderdeel van dit pakket is het afschaffen van de sociale woningmarkt. Dit is geen simpele opdracht, maar wel zeer wenselijk indien men de HRA wil afbouwen. Bovendien is het mogelijk.

Met deze maatregel wordt het allergrootste deel van de huurmarkt getransformeerd. Iedereen in de sociale woningbouw wordt daarmee eigenaar van de woning die het betrekt. Dit gebeurt niet direct (!), maar de maandelijkse woonlasten van huurders worden gedefinieerd als een spaarpremie, zoals met pensioenpremies. De hypotheeksom die op deze woningen rust, moet middels de maandelijkse woonlasten worden afgelost.

Dit betekent dat alle woningbouwcorporaties een andere functie gaan krijgen. Zij worden een vereniging van eigenaren die een faciliterende rol gaan vervullen ten behoeve van hun leden. Dit bevordert de kwaliteit van de complexen. Immers, het biedt de ‘nieuwe eigenaren’ de kans om zeggenschap te krijgen aangaande beslissingen die de waarde van hun woningen beïnvloedt. Het personeel bij woningbouwcorporaties moet dan verantwoording gaan afleggen over hoe zij die waarde bij hun woningen gaat bewerkstelligen.

De woningbouwcorporaties dienen hiervoor eveneens de hypotheeksom verlaagd te krijgen. Zij kunnen met banken de deal maken, bovenop de gemaakte deling van mogelijke overwaarde bij verkoop (door individuele huurders/nieuwe eigenaren), dat zij de investering voor energie-genererende systemen en energiebesparende maatregelen financieren.

Overigens kunnen particulieren en private instellingen die belegd hebben in woningen en appartementencomplexen uitgekocht worden wanneer zij dat willen. Maar dit mag dan alleen geschieden op een wijze die de belegging renderend houdt. Dit is noodzakelijk voor maatschappelijk draagvlak en noodzakelijk om te kunnen blijven spreken van een betrouwbare overheid die handelt op basis van gezond economisch verstand. Echter, ook voor huren zal een markt blijven bestaan, die wordt niet verboden. Want voor mensen, die tijdelijk hun onderkomen moeten vinden in een andere regio is huren een uitkomst.

Eén van de directe gevolgen van deze aanpassing is dat de koopmarkt en huurmarkt samengevoegd worden en er sprake zal zijn van één Nederlandse woningmarkt. De gespaarde woonlastenpremie komt ter beschikking van de bewoners die het opgebouwde vermogen kunnen gebruiken om te verhuizen. Dit heeft als gevolg dat de koopmarkt een veel grotere vraag krijgt en hierdoor is een opwaartse prijsdruk in een krimpende markt bewerkstelligd. Een (nog te berekenen) gedeelte van de krimp wordt ondervangen door een grotere vraag. Daarnaast wordt over de hele linie in woningen geïnvesteerd, hetgeen ten goede komt aan toekomstige generaties.

De praktijk heeft voorbeelden nodig om uit te wijzen hoe huizen aangepast moeten worden om aan de subsidie-voorwaarden te voldoen. Woningbouwcorporaties vormen een ideale proeftuin voor dergelijke projecten en deze maatregel geniet daarom een zeer sterke aanbeveling. Echter, ook projectontwikkelaars kunnen bijvoorbeeld uitgedaagd worden om dergelijke projecten tot een succes te maken.

Conclusie

Samenvattend, dit gehele pakket aan maatregelen is één van de mogelijke strategieën die kan voorkomen dat de Nederlandse woningmarkt instort. Bovendien biedt het de kans om de Nederlandse economie nieuw leven in te blazen. De investeringen in ons woningbestand betekenen een enorme stimulans voor de economie. Deze energie-genererende en besparende systemen moeten worden toegepast op woningen. Dit is een goede impuls voor een kennisintensieve industrie. Deze systemen moeten geïnstalleerd en onderhouden worden en zijn goed voor heel veel werkgelegenheid. Er moet een nieuwe infrastructuur aangelegd worden die het mogelijk maakt om energie te leveren als huishouden. Dit betekent dat een hele nieuwe economisch markt ontstaat en dat oude industrieën – de bouw en energiemaatschappijen – nieuwe kansen krijgen.

De combinatie van deze korte en lange termijn maatregelen moeten worden gekozen omdat zij niet alleen elkaars voorwaarden scheppen maar vooral omdat zij winstgevend zijn. De hypotheekverlaging biedt de mogelijkheid voor woningeigenaren om in hun huis te investeren. De huidige zeepbel voorkomt elke substantiële investering in het woningbestand.

Het ontluchten van de huizenmarktzeepbel voorkomt een situatie waarin deze klapt en biedt de mogelijkheid om te investeren op een wijze die voor iedereen lonend is. Ook de banken zullen een actieve partner moeten zijn bij het financieren van energie-genererende en -besparende systemen. Zij zullen nu even pas op de plaats moeten maken, om met hernieuwde zin de markt te (be)dienen. Ook zij kunnen blijven verdienen, mits zij (nog) in staat zijn om met gezond economisch verstand zaken te doen.

De fundamentele keuze die de Nederlandse samenleving in deze crisis moet maken is of wij kiezen voor beleid dat gericht is op behoud of voor beleid van vernieuwing. Alle voorgaande crises hebben aangetoond dat landen die hun economische structuren vernieuwen, welvarender zijn geworden. Landen die dit hebben nagelaten zijn beduidend minder af gebleken. Hoe dan ook, linksom of rechtsom, we moeten iets doen en lering trekken uit het verleden.

i http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=20601109&sid=aOrLBJ1TNreY&refer=exclusive

ii http://www.rgemonitor.com/globalmacro-monitor/253999/plan_b

Leave a Reply

Your email address will not be published.

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.